土地購入前に知るべき規制と注意点について

家を建てる際に、いろいろなイメージや考え方を持ちながら、こんな家がいい、あんな家が建てたい、こんな形の家にはしたくないなどと、期待を膨らませをながら家造りを計画していくものですが、希望通りの形や大きさの土地を購入したにもかかわらず、後から知る法規制により、希望通りの家が建てれなかったという事例が稀にあります。

めぼしい土地を一早く購入することは、ある意味いつ出現してくるかわからかいライバル達に、その土地を先取りさせないようにするための素早いアクションにはなりますが、急いで契約をしてしまうことにより、その土地それぞれに関する規制や、法律上での制限により、建物への自由度に圧迫がかかります。

そこで土地購入前に知るべき規制と注意点をご紹介したいと思います。

目次

1.都市計画を知る

2.建築基準法による家を建てる際の基本的ルールと知識について

3.道路に関する規制について

都市計画を知る

大前提の話しとして、家は形や大きさ、場所などを問わず自由に建てて良いわけではありません。

建てられる場所とそうでない場所があり、それらを明記しているものが都市計画図になり、それにより決まっています。

所在する土地の自治体若しくはホームページなどで確認することができます。

・市街化区域（継続的に都市の開発を進めていく予定の区域を表します。）

・市街化調整区域（市街化を抑制する区域で、人が生活するための住宅や商業施設などは基本原則として建築することはできません。そのため特徴として、安価な土地が多い傾向になります。）

・非線引区域（市街化区域・市街化調整区域このどちらの区域にも属さない都市計画区域になり、将来的には都市開発を進める地域にはなりますが、現段階において、どちか決まっていない区域になり指定されています。）

以上のことから、住居は基本的に市街化区域に建築します。

・高度地区（高度地区とは、各自治体(特定行政庁)がそれぞれの用途地域に対して、市街化の良質な環境を維持するために、建築物の高さ制限を定めた地区になります。）

すなわち、建物を計画する土地が、高度地区内の場合それぞれ該当する用途地域においては、各自治体ごとに異なる高さの制限基準を定めているため、予め高度地区の高さ制限に適合するよる建物を想定しておくと、スムーズに設計計画を行うことができます。

特に高度地区による主な制限内容は2つあり、1つ目は真北方向からの高度地区斜線の規制になり、建築基準法による北側斜線制限にとても似ていますが、この高度地区による斜線制限の特徴として、通常の北側斜線制限よりも、より厳しい斜線制限がかかるので注意が必要です。

2つ目が絶対高さの制限になります。その名の通り各自治体において、それぞれ定める基準値以上の高さの建物は建築してはいけないという制限になります。

又、その他予備知識として、高度地区にも緩和規定があり、代表的な緩和として、土地の地盤が隣地よりも1m以上低い場合や、北側に線路敷や水面が接する場合にのみ緩和規制が適用されます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

建築基準法による家を建てる際の基本的ルールと知識について

・用途地域（原則として、建物を建築できる市街化区域では、各地域に住宅や商業施設、ホテルや劇場、倉庫などのそれぞれ違った用途が混在しないように、調和を持った住環境になるよう用途地域という規定が定められています。）

その用途地域を大きく分けると、住居系・商業系・工業系と、この3つから成り立ち、これらをさらに分けると、あと13種類もの用途により制限を持った地域に分かれます。

ではその人が住む目的である、住居系用途地域の種類として、次のような種類があります。

第一種低層住居専用地域・第ニ種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・田園住居地域の8種類となり、これらの用途を定めることにより、安心で快適に暮らせるよう住み分けを行い、無秩序に市街化が進むことを抑制することができます。

 ・建築面積（建築面積とは、外壁又は柱の中心線より囲んだ建築部分の水平投影面積になります。すなわち建物の真上から、太陽が下方に投影した影が単純に建築面積となります。※但し例外として、次のような部分は建築面積として算入はしません。）

地盤面から1m以下の地階、すなわち1mを越える地階なら建築面積に算入されます。

軒、庇などで、外壁又は柱の中心線から水平距離で1m以上突き出ている場合は、その軒や庇の先端から1m後退したまでの部分は建築面積として算入はしません。

・延べ床面積（延べ床面積とは、外壁又は柱の中心線より囲んだ、建物全体の床面積の合計になり、2階建ての建物なら1階、2階の床面積の合計が延べ床面積となります。2階建ての場合はもちろん、建築面積よりも延べ床面積のほうが大きくなり、平屋の場合は、建築面積とほぼ同じになることが多いです。）

又、床の無い吹き抜け部分や、ピロティ・ポーチ・庇、天井の高さが1.4m以下で梯子が固定されていないロフト、バルコニーの先端から2mまでの床部分(2mを越えない場合)、外部階段などは、延べ床面積には算入しません。

その他の緩和措置として、建物内部に設ける車庫(ビルトインガレージ)は、延べ床面積の5分の1以内であれば、延べ床面積から除外することができます。

それと、地盤面から1m以下の地階であれば、居住部分による床面積の3分の1までは延べ床面積に含まれません。

　　　　　　　　　　　　　　　
・建ぺい率（敷地面積に対して、建築物を建築できる面積を示す割合を意味します。）

例えば、100㎡の敷地面積に対して、指定されている建ぺい率が50%の場合は、単純に建築できる建築面積は50㎡までになり、同じく建ぺい率が80%での指定の場合、建築面積は80㎡までを上限とし、建物を建築することが可能となります。

このように建ぺい率が上がるほど、建物に使える面積は大きくなります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
・容積率（敷地面積に対して、建築物を建築できる延べ床面積を示す割合を意味します。）

例えば、100㎡の敷地に対して、指定されている容積率が80%の場合は、単純に各階の延べ床面積80㎡までを上限とし、建物を建築することが可能になります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

・北側斜線制限（北側隣地にある建物に対して、日当たりの悪化を防ぐために配慮された、高さ規制を定める制限になります。）

そのため特に、良好な住環境が求められる、第一種低層住居専用地域・第二種住居専用地域、第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域の住居を専用とする地域のみに適用される法律となります。

ちなみに2018年4月に施行された、田園住居地域も北側斜線制限の適用を受けます。

北側斜線の制限は真北方向の隣地境界線を基準とし、その境界線から第一種・第二種の低層住居専用地域の場合なら、5m真上に一定の高さを取り、そこから敷地側へ斜め勾配になる1 : 1.25の斜線を引いた内側に建物を建てなければならないという制限が定められています。

又、第一種・第二種中高層住居専用地域の場合なら、同じく真北方向の隣地境界線から、10m真上に一定の高さを取り、同じく敷地側へ斜め勾配1:1.25の斜線を引いた内側に建物を建てなければいけません。

このように北側斜線制限のある、低層の住居専用地域なら、高さ規制もあり制限もされますが、どの区画に家を建てたとしても、ある程度の日照確保は保証されることがいえます。

　　　　　　　　　
・道路斜線制限（北側斜線制限と考え方は同じで、建物に対して、一定の高さ制限を求めることにより、建物周囲や道路自体への日照や採光、通風性などの確保を目的とした制限になります。）

前面道路の対面側の道路境界線(歩道含む)より斜めにかかる、一定斜線の勾配から内側で建物を建てなければいけません。

住居系地域の場合では、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域・第二種住居地域、準住居地域によりほぼ適用されます。

この７種類の建物高さの制限は、対面側の道路境界線(歩道含む)から斜め勾配1:1.25の斜線を引いた内側に建物を建てなければいけません。

(※但し、第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域・第二種住居地域の、特定行政庁指定区域に関しては、斜め勾配1:1.5となります。)

又、道路斜線制限には適用距離という規定があり、住居系地域では、用途により異なりますが、20m～35mの範囲で定められていて、その適用距離を越える部分に関しては高さ制限は受けません。

このように、道路斜線制限の基本知識としてはこの程度ですが、道路斜線制限の予備知識としては、敷地条件や周辺環境により、その他さまざまな緩和措置が定められています。　　　　　　　　　　　　　

道路に関する規制について

・接道義務とセットバックについて（敷地に建物を建てる場合、公道や私道かは関係なく、幅員4m以上の道路(建築基準法に定める)に敷地が2m以上接していなければならないという規定があり、この決まりを接道義務といいます。）

又接道する道路の幅員が4m未満の場合、その接道する道路中心線より、2m後退した位置を、敷地との道路境界線と見なし、接道する敷地面に関しては、全て取り壊しによるセットバックが必要になります。

但し、建て替えをする場合のみにセットバックをする必要があるだけなので、建物の主軸を残したままの改修工事の類いなどは、4m未満の道路であっても、敷地を取り壊しセットバックする必要はありません。

このような土地や、土地付きの住宅を購入しようとする場合は、必ず接道状況を確認し、セットバック付き物件か、そうでないか又は、セットバックする場合はどのぐらいの面積か対象になるのかなど、特に中古物件などを購入し、建て替えなどを視野に検討されている方は、そのあたりをよく確認し購入する必要があります。

・私道負担（敷地内に私道が含まれていることを意味する言葉で、私道部分には建物を建てることができません。）

私道負担がある土地を検討、又は購入する場合、トラブルになるさまざまな要素が含まれているため、不動産会社や土地の売り主から、私道負担になっている経緯を確認し、必ず説明を受ける必要があります。

　　　　　　　　　　　　　
・二項道路（建築基準法第42条に定める道路とは、一般的に道路法や都市計画法で定めるものとなり、幅員が4m以上あるものを道路とし定めています。）

建物を建築する場合、幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければならないという規定がありますが、建築基準法が施行された、昭和25年当時の市街地に建ち並ぶような、幅員4mに満たない道路はたくさん存在し、このような道に対して、特定行政庁が指定した道に関しては、幅員4m未満のもでも、道路中心線から2mセットバックしたラインを道路境界線として、敷地を後退した上で、建物を建築することができます。

このように道に対して、特定行政庁が指定したものが、第42条第二項道路、通称二項道路と呼ばれています。

4m未満の狭い道路に接する敷地で、建て替え工事が行われている場合は、このような法規制に基づいて工事が行われています。